兴业银行股份有限公司泉州分行、河南省腾飞建筑有限公司金融借款合同纠纷案[1]
案情摘要
年7月2日，瑞昇公司与腾飞公司签订施工合同，约定合同价款为.万元（暂按4栋*㎡*元/㎡）。年1月20日，瑞昇公司与腾飞公司签订《抵偿协议书》，约定年12月25日工程总决算价为.36元，已支付工程款为19542.36元，尚欠工程款为元。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，双方约定将该工程折价后抵偿给腾飞公司所有，以偿还其拖欠工程款。双方约定以文化路北侧2#、4#厂房及附属部分抵偿，抵偿总价款为.46元，其中2#及4#厂房的抵偿单价均为元/㎡。并约定上述抵偿的厂房及其附属部分所占用的土地一并抵偿。瑞昇公司享有的优惠政策，腾飞公司接替享有，抵偿后新产生的增补费用由腾飞公司自行解决。年3月15日，河南省平舆县人民法院作出（）豫民初34号民事判决书，判决瑞昇公司于判决生效后十日内协助腾飞公司办理启轩工业园内2#、4#厂房产权变更登记手续。年5月11日，腾飞公司向河南省平舆县人民法院申请执行。年6月22日，河南省平舆县人民法院向河南省平舆县房地产管理办公室发出协助执行通知书，要求将启轩工业园内2#、4#厂房产权转移过户给腾飞公司，并注销原2#、4#厂房房产证。年7月27日，河南省平舆县住房和城乡建设局向腾飞公司颁发平舆县房权证字第1385、20××86号房屋所有权证，将其登记为位于平舆县××大道南段西侧，建筑面积分别为.4平方米、.94平方米的厂房的房屋所有权人。最高人民法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定的房屋、土地单独抵押可产生房地一并抵押的法律效果的原则，在腾飞公司与瑞昇公司约定以2#、4#厂房折抵工程价款的情况下，虽然通过法院协助执行仅办理了2#、4#厂房房屋所有权的变更登记而未办理相应土地使用权的变更登记，但也不影响土地使用权一并抵偿的法律效果，就该2#、4#厂房及相应的土地使用权均应认定为已经折价抵偿给腾飞公司。裁判观察
《担保法》第36条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《城市房地产管理法》（年修正）第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”可见，“房随地走、地随房走、房地一体、房地合一”是我国一贯的立法原则。《物权法》第条统一明确了房地一体抵押原则，规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”《九民纪要》第61条重申这一原则：“根据《物权法》第条之规定，仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。”实务中，不动产登记也依照此原则执行。例如，《不动产登记暂行条例实施细则》（修正）第2条第2款规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”《民法典》第条亦继续沿用了房地一体抵押原则，规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”第条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”
需要注意的是，《民法典》第条第2款规定“抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”，使用“视为”的意思，表明房地一体抵押原则是任意性规范，当事人可协议排除适用，约定将房地分别抵押。只不过根据《民法典》第条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”在抵押权实现时，仍应按照“房地合一”的基本原则，将房地一并处分，抵押权人各自就其享有抵押权的部分享有优先受偿权。
[1]最高人民法院()最高法民终号民事判决书作者：江荣卿编辑：钟小妍审核：王晨颖预览时标签不可点收录于合集#个上一篇下一篇